Kan u een getekende compromis ontbinden?
Een handtekening is bindend....
De verkoop van een pand wordt eerst mondeling besproken. De voorwaarden en de afgesproken prijs worden daarna in een onderhandse overeenkomst samengevat: de compromis. Deze koopovereenkomst kan als een wettelijk contract beschouwd worden, want bij ondertekening is de aankoop een vaststaand feit.In de praktijk betekent de ondertekening ook dat er registratierechten betaald zullen moeten worden binnen de vier maanden na ondertekening. Niet vanaf het ondertekenen van de notariële akte dus zoals vaak verkeerdelijk wordt aangenomen.
Samengevat: als u de compromis ondertekent, is de koop officieel en onomkeerbaar. Of niet…? Wat als u zich bedenkt en de compromis alsnog wil ontbinden? Kan dat, mag dat en hoe pakt u dat dan best aan?
Bezint eer ge begint!
Een compromis ondertekenen heeft serieuze gevolgen die maar al te vaak onderschat worden. Van zodra u uw handtekening heeft geplaatst, bent u immers verplicht om binnen de 4 maanden registratierechten te betalen en dat bedrag kan behoorlijk oplopen. In het Vlaamse Gewest bedragen de registratierechten immers 10% van de verkoopwaarde (of 5% voor een bescheiden woning).Zich bedenken is dus geen optie?
Een onderhandse overeenkomst is bindend. U kan dus niet zomaar een getekende compromis ontbinden. Beide exemplaren verscheuren, zal ook niet volstaan. Als de fiscus deze actie zou ontdekken, zal u toch nog die registratierechten moeten betalen… Een risico dat u best niet neemt.Toch bestaat er wel een correcte manier om een compromis te ontbinden. Als beide partijen, u en de verkoper dus, onderling overeenkomen om de overeenkomst te verbreken, komt u er goedkoop van af. Als beide partijen in der minne overeenkomen om de initiële verbintenis te verbreken, wordt de initiële verkoop slechts aan een vast registratierecht van 10 euro onderworpen. De enige voorwaarde is dat de aanvraag voor zo’n ontbinding binnen de 4 maanden (en voor de betaling van de registratierechten) ter registratie wordt aangeboden.
Opgelet: doorsluizen kan niet!
Stel dat u als koper de compromis wil ontbinden omdat u de eigendom niet in eigen naam wil aankopen, maar die wil verwerven voor uw kinderen of uw vennootschap. De compromis ondertekenen in uw naam en de notariële akte dan maar laten verlijden op een andere naam?Zelfs als de verkoper geen bezwaar heeft, is het niet mogelijk om zomaar een akte te verlijden op naam van een andere koper. In dat geval is er officieel namelijk sprake van een wederverkoop en in dat geval zijn er tweemaal registratierechten verschuldigd. U volgt dus maar best de geijkte procedure voor ontbinding van de originele compromis.
En als het voorschot al betaald is?
Het is van belang om duidelijke afspraken te maken bij een minnelijke compromisontbinding. Als er al een voorschot betaald werd, dan zal de verkoper dit moeten terugstorten. Tenzij er een deel als schadevergoeding afgesproken werd, want dat is perfect mogelijk en zelfs courant gebruik.Ook kan worden afgesproken dat eventuele extra kosten, gemaakt in het kader van de verkoop, te laten vergoeden door de ex-koper. Een compromis ontbinden is dus meestal niet gratis. Goed onderhandelen en u in deze materie laten bijstaan door een expert ter zake is zeker geen overbodige luxe.
Deel dit artikel: