Huizen op lijfrente (ver)kopen, hoe zit dat juist?

Een gouden vastgoedopportuniteit

Af en toe bieden we bij Verhelst Vastgoed appartementen en huizen of lijfrente te koop aan. Een interessante zaak voor vastgoedinvesteerders, want die kunnen met een beperkt voorschotbedrag vastgoed verwerven én een aantrekkelijke financiële meerwaarde creëren op middellange termijn. En ook voor de verkopers biedt lijfrente tal van voordelen. Maar hoe zit dat nu juist en hoe interessant is kopen of verkopen op lijfrente echt?

Verschillende lijfrente formules

Bij een verkoop op lijfrente wordt de koopovereenkomst steeds op maat opgesteld. Daarbij zijn verschillende scenario’s en onderlinge afspraken mogelijk:

Huizen op lijfrente te koop in “volle eigendom”

Bij een lijfrente verkoop in volle eigendom overhandigt de verkoper de sleutels van het pand bij ondertekening van de akte, net zoals bij een klassieke vastgoedverkoop. De koper heeft op dat moment reeds de prijs van het “boeket” (voorschotbedrag) betaald en zal nadien een afgesproken maandelijkse rente blijven betalen aan de verkoper, zolang die leeft. Doorgaans spreken beide partijen vooraf wel een maximum looptijd af. Bij deze optie geniet de koper onmiddellijk het gebruik van het pand, terwijl de verkoper financiële gemoedsrust heeft op lange termijn.

Huizen op lijfrente te koop in “naakte eigendom”

Verkopen op lijfrente in naakte eigendom is de meest courante formule. Bij deze optie wordt de koper eigenaar van het pand terwijl de verkoper in het huis blijft wonen. Zo heeft de verkoper een dak boven het hoofd én financiële zekerheid.

De koper rekent vooral op het financiële voordeel. Die verwerft de eigendom met een beperkte investering (bescheiden voorschot “boeket” + gespreide maandelijkse betalingen) en kan een gouden deal doen indien de verkoper vroegtijdig zou overlijden.

Bij verkoop in naakte eigendom onderscheiden we “vruchtgebruik” en “recht van bewoning”. In beide gevallen heeft de verkoper bij aanvang de intentie om in het pand te blijven wonen. Moet er alsnog verhuisd worden (bijvoorbeeld naar een woonzorgcentrum) dan is er verschil tussen beide termen. Bijvoorbeeld als we verhuuropties bekijken:

“vruchtgebruik” formule: de verkoper kan het pand verhuren en huurinkomsten innen.
“recht van bewoning”: de koper kan zelf een huurder zoeken en huurgelden ontvangen.

De voordelen van lijfrente

Huizen op lijfrente (ver)kopen biedt verschillende praktische voordelen aan de koper én de verkoper. Op financieel vlak blijft het echter altijd een berekende gok voor beide partijen. Hoeveel er uiteindelijk betaald wordt voor het pand hangt immers af van de sterfdatum van de verkoper(s).

Voor de verkoper

Bij “vruchtgebruik” of “recht van bewoning” formule hoeft de verkoper niet te verhuizen om de vastgoedwaarde om te zetten in cash
Financiële compensatie
- Voorschotbedrag bij ondertekening van de akte, zijnde het “boeket” of “bouquet”
- Maandelijkse betalingen zolang de verkoper leeft (of de afgesproken maximale duurtijd)
Zekerheid van betaling, want indien de koper niet betaalt, wordt het contract van rechtswege ontbonden. In dat geval wordt de verkoper terug de volledige eigenaar en mag die de reeds betaalde rentes en het boeket behouden als een vorm van schadevergoeding.
Gedeelde kosten, want de periodieke onderhoudswerken blijven ten laste van de verkoper en grote herstel- of renovatiewerken ten laste van de koper net zoals bij een klassieke verhuurformule.

Voor de koper

Beperkte risico’s met groot potentieel rendement
- Slechts een beperkt kapitaal vrij te maken om het vastgoed te verwerven (boeket)
- Gespreide maandelijkse afbetalingen volgens afgesproken bedrag en max. looptijd
- Mogelijks erg voordelige totale aankoopprijs indien de verkoper vroegtijdig overlijdt
- Zekerheid hoeveel men maximum zal betalen en reële kans dat het minder zal zijn
- Eventuele winst bij vroegtijdig overlijden is onbelast (enkel bij particuliere kopers)
De verkoper betaalt de onroerende voorheffing en verzekering en onderhoudt het pand
Wél de vastgoedinvestering, maar geen kopzorgen door verhuur (indien “vruchtgebruik”)

Waar zitten de addertjes en de risico’s van lijfrente dan?

Indien de verkoop op lijfrente gebeurt tussen familieleden of erfgenamen kan de fiscus dit als een “verdoken schenking” beschouwen
Overlijdt de verkoper té snel (bv. binnen de 20 dagen na ondertekening van de akte) dan kan bijkomend onderzoek volgen
Sterft de koper vóór de verkoper, dan erven diens begunstigen alle verplichtingen van de lijfrente inclusief de maandelijkse afbetalingen

Hoeveel kost lijfrente?

Verschillende factoren bepalen de totale verkoopprijs en hoe die opgedeeld wordt. Onder meer de geschatte verkoopwaarde van het pand, de leeftijd en de levensverwachting van de verkopers alsook de marktrente spelen een rol bij de prijsbepaling.

bouquet: doorgaans 10 à 30 % van de geschatte verkoopwaarde
maandelijkse rente: ifv gekozen formule, de eventuele beperking in looptijd en index

Verduidelijkend rekenvoorbeeld

Verhelst Vastgoed verkoopt een huis op lijfrente in Brasschaat. De eigenaars vormen een echtpaar van °1946 (M) en °1947 (V) en zijn beiden rokers. Zij hebben de woning als bouwheer opgericht, deze steeds bewoond en wensen in het pand te blijven wonen zonder huur of bewonersvergoeding. Indien zij zouden verhuizen, zien ze af van hun bewoningsrecht.

Geschatte verkoopwaarde van het pand: 445.000,00 EUR
Boeket: 175.000,00
Maandelijkse rente: 1.500,00 EUR (zolang een van beide verkopers in leven is) met maximaal 180 stortingen. De rente wordt jaarlijks geïndexeerd.

Kandidaat-kopers weten in dit geval dat:

ze voor deze eigendom minimaal 176.500,00 EUR (boeket + 1 maand rente) betalen en maximaal 445.000,00 EUR + index (boeket + 180 maandelijkse afbetalingen)
De duurtijd van de lijfrente maximaal 15 jaar bedraagt (180 maanden) en de kans reëel is dat de verkopers voordien overlijden. De gemiddelde levensverwachting in België in 2019 bedraagt immers 83,7 jaar voor vrouwen en 79,2 jaar voor mannen.

Meer weten over (ver)kopen op lijfrente?

Benieuwd of verkopen op lijfrente ook voor u interessant is of bent u op zoek naar huizen op lijfrente als vastgoedinvestering?

STEL ONS AL UW VRAGEN!

Deel dit artikel: