Schadevergoeding bij annulatie verkoop, 10% of minder?
Hoeveel schadevergoeding kan een verkoper vragen als de verkoop niet doorgaat? Dit was de vraag die aan de orde kwam in een recente rechtszaak in België. Een zeer interessante case om even te ontleden.
Annulatie na ondertekenen van het compromis
Na de ondertekening van een compromis liet de koper weten dat hij door omstandigheden de verkoop wilde annuleren. De verkoper stemde in met de ontbinding van de verkoop, maar vorderde een schadevergoeding van 10% van de verkoopprijs, zoals voorzien in het compromis. De rechter matigde echter de schadevergoeding tot 6,4% van de verkoopprijs op basis van een eigen tabel.Schadevergoeding van 10% of minder in overeenkomst?
Het is belangrijk om te weten dat een forfaitaire schadevergoeding van 10% relatief gebruikelijk is en doorgaans in een contract wordt opgenomen. De meerderheid van de rechtspraak heeft dan ook geoordeeld dat deze schadebegroting niet kennelijk overdreven is en daarom geen matiging vereist. Het is echter mogelijk dat sommige rechtbanken, zoals in het Luikse, eerder geneigd zijn tot matiging als er een hoge verkoopprijs is.Het is goed om te weten dat de schadevergoeding die bij een minnelijke ontbinding van een compromis wordt afgesproken doorgaans lager is dan 10%. Dit komt doordat de verkoper dan minder kosten heeft en het pand sneller opnieuw beschikbaar is. Als verkoper kunt u er dus voor kiezen om in te stemmen met een lagere schadevergoeding bij een minnelijke ontbinding in akkoord met de koper, om een rechtszaak te vermijden.
Waarom een sanctiebepaling altijd een goed idee is
Het is belangrijk om een sanctiebepaling op te nemen in een onderhandse verkoopovereenkomst, waarbij als een van de partijen niet aan haar verplichtingen voldoet, de andere partij de keuze heeft om ofwel de gedwongen uitvoering na te streven, ofwel de ontbinding mits betaling van een forfaitaire schadevergoeding, begroot op 10% van de verkoopprijs. Het is ook mogelijk om een andere schadevergoeding overeen te komen. Het is aan te raden om hierbij rekening te houden met het risico dat een rechter de schadevergoeding matigt.In de rechtszaak waar het artikel naar verwijst, ging het om een verkoop van een pand met een verkoopprijs van €575.000. Het compromis voorzag in een forfaitaire schadevergoeding van 10% of €57.500 voor het geval dat de verkoop niet doorging. De verkoper vorderde in de rechtszaak naast deze forfaitaire schadevergoeding ook betaling van de makelaars- en notariskosten, die in totaal €23.000 bedroegen.
Extra werkelijke schade vorderen?
De rechter oordeelde dat de verkoper naast de forfaitaire schadevergoeding van 10% niet ook nog de werkelijke schade kon vorderen. Dit komt omdat een forfaitaire schadevergoeding wordt afgesproken om de voorzienbare schade niet te hoeven aantonen. Als de verkoper daarnaast nog de werkelijke schade zou vorderen, zou dat neerkomen op het vragen van twee keer een vergoeding voor dezelfde schade. Dit is niet toegestaan.Daarnaast verduidelijkt het artikel dat de rechter de forfaitaire schadevergoeding matigde tot 6,4% van de verkoopprijs op basis van een eigen tabel. Voor een verkoopprijs van €575.000 zou dat neerkomen op een schadevergoeding van €36.800.
De case in ‘t kort
Een recente rechtszaak (2023) toont aan dat een schadevergoeding van 10% gebruikelijk is, maar dat sommige rechtbanken tot matiging kunnen overgaan. Het is belangrijk om een sanctiebepaling in de verkoopovereenkomst op te nemen.De verkoper kan ervoor kiezen om in te stemmen met een lagere schadevergoeding bij een minnelijke ontbinding in akkoord met de koper, om een rechtszaak te vermijden. De rechter oordeelde dat de verkoper naast de forfaitaire schadevergoeding van 10% niet ook nog de werkelijke schade kon vorderen en matigde de schadevergoeding tot 6,4% van de verkoopprijs.
Op zoek naar een partner voor verkoop of beheer?
Verhelst Vastgoed staat klaar om u te begeleiden doorheen het verkoopproces en om u bij te staan bij het beheer van uw vastgoed. Neem contact op om alle mogelijkheden te bespreken.NEEM CONTACT OP
Deel dit artikel: