5 valkuilen bij beleggen in vastgoed
Vastgoedinvesteringen blijven populair en dat is niet verwonderlijk. De rente op spaarboekjes is historisch laag en er zijn weinig alternatieven die rendabel én veilig zijn om spaargeld te laten renderen. Beleggen in vastgoed blijft wél aantrekkelijk. Als je de valkuilen weet te vermijden tenminste. De vastgoedspecialisten van Verhelst Vastgoed waarschuwen voor de 5 grootste risico’s voor beginnende vastgoedinvesteerders zodat jij wél de juiste keuzes maakt.
Waarom beleggen in vastgoed?
Investeren in vastgoed biedt meerdere voordelen:- Fiscaal interessant
- Passief inkomen via recurrente maandelijkse inkomsten
- Garantie voor de toekomst en/of prachtig geschenk voor (klein)kinderen
Een interessante belegging dus, maar neem geen onnodige risico’s en vermijd deze 5 valkuilen:
5 valkuilen bij vastgoedbelegging
1/ Niet op de hoogte zijn van lokaal beleid, vastgoedwaardes en belastingen
Onroerend goed is onderworpen aan wetgeving op verschillende overheidsniveaus. Zo zijn belastingverminderingen op onroerend goed via de personenbelasting (bv. aftrek voor hypothecaire lening een federale aangelegenheid. De inning van de onroerende voorheffing (een vast bepaald percentage op het Kadastraal Inkomen) is een gewestelijke bevoegdheid. Provincies, steden en gemeenten mogen deze belasting op hun beurt verhogen met eigen opcentiemen. En die kunnen aardig verschillen! Doe dus eerst je huiswerk en vergelijk die opcentiemen voor je bepaalt waar je beleggingsvastgoed aankoopt.Lokale besturen hanteren ook bepaalde regels voor onroerend goed. Specifieke bouwverplichtingen, of het houden van kleinvee (bijvoorbeeld kippen) toegelaten is, enz... Het zijn allemaal factoren die de verhuurbaarheid en verhuurwaarde van je opbrengsteigendom mee bepalen.
Tip: Informeer je altijd bij het lokale bestuur over geldende regels en belastingtarieven. Schakel ook een lokale vastgoedmakelaar met diepgaande marktkennis in zoals Verhelst Vastgoed.
2/ Emoties de bovenhand laten nemen
Veel beginnende vastgoedinvesteerders laten zich nog te veel beïnvloeden door emotie of persoonlijke voorkeuren. Hoewel de eerste vastgoedtransactie altijd een spannend avontuur is dat niemand onberoerd laat, blijft het belangrijk om emotie en ratio in balans te houden.Houd vooral rekening met wat kandidaat-huurders zoeken en verwachten, doe grondig rekenwerk en laat de cijfers voor zich spreken. Beleggen in vastgoed is en blijft een financieel verhaal!
Tip: Alle positieve emoties die vastgoedtransacties met zich meebrengen, zijn mooi meegenomen, maar nooit een doorslaggevend aankoopcriterium.
3/ Speculeren op waardestijgingen
Natuurlijk is de locatie van je opbrengsteigendom cruciaal, maar je mag je er ook niet op blindstaren. Hopen om snel een grote meerwaarde te realiseren puur omwille van die ligging is niet zonder risico’s.Dat de prijs van vastgoed verschilt van gemeente tot gemeente is logisch. Dat geldt echter ook voor de gemiddelde stijging of daling in vastgoedwaardes op langere termijn. In de ene regio blijft de waarde van vastgoed al enkele jaren stabiel stijgen, in andere regio’s is inmiddels een plafond bereikt.
Neem bijvoorbeeld de appartementen aan de Belgische kust. De verkoopprijzen van kustappartementen stegen razendsnel met aantrekkelijke meerwaarde voor de verkopers. Het is echter niet gegarandeerd dat de vastgoedprijzen aan de kust ook de komende jaren zullen blijven stijgen. Het is dus geen goed idee om een appartement aan zee te kopen met een hogere verkoopwaarde op korte termijn als enige doel. Zeker in toeristische gebieden blijft het evenwicht tussen vraag en aanbod bepalend voor de huurwaarde én de waarde van het opbrengstpand in haar geheel!
Tip: Kennis van de lokale vastgoedmarkt is cruciaal om een realistische herverkoopwaarde en potentiële winst te berekenen. Laat je daarom adviseren door vastgoedexperten met kennis van zaken én van de markt.
4/ Onverwachte kosten bij investeringsvastgoed
Bij aankoop van een opbrengsteigendom heb je enerzijds de evidente aankoopkosten zoals de eenmalige registratiekosten, jaarlijkse onroerende voorheffing en gemeentebelasting, verzekeringen, enz...Het volstaat niet om maandelijkse huuropbrengsten x 12 maanden te rekenen om je huuropbrengst te berekenen. Bij vastgoedinvesteringen reken je beter met een factor 10/12 om die standaard verhuurkosten in te calculeren. Daar bovenop dien je ook een veiligheidsmarge in te bouwen voor leegstand (als je tijdelijk geen huurder hebt), onvoorziene kosten door slijtage of verborgen gebreken, huurschade, enz...
En vergeet je ook het fiscale plaatje niet? Afhankelijk van het type opbrengsteigendom kan je anders belast worden op de inkomsten. Denk maar aan het verhuren van garageboxen waarbij de verhuur onderworpen is aan btw. Gebruikt de huurder het pand (of grond) beroepsmatig, dan wordt de verhuurder belast op de werkelijke huurinkomsten verminderd met een kostenforfait. In tegenstelling tot verhuur aan particulieren waarbij verhuurders belast worden op het kadastraal inkomen...
Tip: Schakel een vastgoedmakelaar met kennis over vastgoedfiscaliteit in zoals Verhelst Vastgoed voor je gaat beleggen in vastgoed!
5/ (Ver)kopen onder de marktwaarde
Natuurlijk wil je als vastgoedinvesteerder een koopje doen. Hoe lager de aankoopprijs en hoe hoger de verkoopprijs achteraf, hoe groter de winst. Alleen is het opletten geblazen voor de fiscus. De staat verwacht immers dat je registratierechten betaalt conform de realistische marktwaarde. Ligt de koopsom te laag, dan riskeer je controle en een boete.Tip: Heb je een super deal gevonden ver onder de marktwaarde? Laat dan een verklaring “Pro Fisco” opstellen. Daarbij betaal je wél de volledige registratierechten op de realistische vastgoedprijs, maar aan de verkoper slechts het afgesproken aankoopbedrag. Zeker als koper en verkoper elkaar goed kennen en onderling een prijs afspreken, kan deze verklaring achteraf heel wat kopzorgen besparen.
Klaar om te beleggen in vastgoed?
Lees nog meer tips om slim te investeren in vastgoed of vertel ons meteen wat meer over je vastgoedambities. Onze vastgoedspecialisten kijken met plezier mee uit naar een geschikt opbrengstpand en rekenen we met je mee om een realistische kostenbatenanalyse op te stellen.VERTEL ME MEER
Deel dit artikel: